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강남 대상 '대출 제한' 발표에도 이 지역 주가는 상승세 지속될 전망
임현우 기자|
이재명 정부가 첫 부동산 규제 정책을 공개했습니다. 기존과 차별화된 강도 높은 대출 통제 조치가 핵심입니다. 주택 담보 대출 한도를 최대 6억 원으로 제한하고 6개월 이내 전입 의무를 신설했습니다. 단일 주택 보유자의 경우 6개월 안에 기존 주택을 매각해야 하는 조건이 추가되었습니다. 다주택자에 대해서는 주택 담보 대출 자체를 금지했으며, 정책 자금 지원도 축소하기로 결정했습니다. 이는 부동산 시장으로 유입되는 자금 흐름을 철저히 통제하겠다는 의지로 해석됩니다.
최근 주가 급등이 이 같은 강력한 조치를 불러온 배경입니다.
잠실 리센츠아파트 25평형의 경우 올해 초 23억 원 선에서 거래되던 가격이 지난달 30억 원까지 급등했습니다. 반년 만에 약 30%의 상승률을 기록한 셈입니다. 재건축 단지로 유명한 은마아파트 34평형은 1년 전 26~27억 원대에서 현재 40억 원 전후로 가격이 뛰었습니다. 오세훈 서울시장이 토지 거래 허가 제한을 해제하자 강남권 고가 아파트를 중심으로 주가가 급격히 반등한 상황입니다.
고가 주택 중심의 가격 조정 불가피
이번 대출 규제는 고가 주택일수록 더 큰 영향을 받는 구조입니다. 10억 원대 주택과 20억 원대 주택 모두 동일한 6억 원 대출 한도가 적용되기 때문입니다. 특히 서울 고가 주택들이 단기간 급등한 점을 고려하면 주식 시장에서 과열된 종목이 조정을 받는 것과 유사한 현상이 예상됩니다. 실제로 강남권과 한강 인근 지역에서는 매매 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 추세입니다.
일각에서는 강남 지역이 현금 보유자 중심의 시장이라 대출 규제 효과가 미미할 것이라는 분석도 나옵니다. 그러나 이는 지나친 낙관론으로 보입니다. 부동산 시장의 자금 유입이 차단되면 수요 감소는 불가피하기 때문입니다. 2019년 고가 주택 대출 금지에도 가격이 오른 사례를 들며 규제 무효론을 주장하는 의견도 있지만, 당시는 코로나19 대응 과정에서 유동성이 풍부했고 다양한 대출 채널이 존재했습니다. 특히 2020년 8월 임대차 3법 시행 후 전세 가격이 급등하며 갭 투자가 활발해진 점도 영향을 미쳤습니다. 하지만 이번에는 전방위적인 대출 제한으로 자금 조달 경로가 막혀 5~15% 수준의 가격 조정이 예상됩니다.
급격한 하락 가능성은 낮은 상황
다만 주가가 급락할 가능성은 크지 않습니다. 대출 금지 조치가 곧바로 매물 증가로 이어지지는 않기 때문입니다. 기존 주택을 처분하고 새 주택을 구입하기 어려워지면서 매물 공급이 크게 늘어나지 않을 전망입니다. 반면 상대적으로 가격이 낮은 지역은 오히려 혜택을 받을 수 있습니다. 대출 제한 영향이 적은 12억 원 미만의 서울 지역 주택이나 경기도 내 접근성이 좋으나 가격 상승률이 낮은 지역들은 최소한 가격 하락은 면할 것으로 보입니다.
규제의 부작용도 우려
이번 조치의 부작용 역시 만만치 않을 전망입니다.
우선 재개발 및 재건축 사업에 차질이 빚어질 수 있습니다. 정부는 주택 공급 확대를 약속했지만, 서울 도심에서는 재개발 사업이 핵심입니다. 문제는 이번 규제에 이주비와 중도금 대출 제한이 포함된 점입니다. 특히 재개발 사업에서 핵심 역할을 하는 단독주택 소유자들이 영향을 받을 수 있습니다. 대규모 대지를 보유한 단독주택주들이 재개발에 참여해야 소규모 빌라 주민들도 함께 사업에 동참할 수 있는 구조이기 때문입니다. 정부는 단독주택주들의 참여를 유도하기 위해 1+1 제도를 도입했지만, 이들은 다주택자로 분류되어 이주비 대출을 이용할 수 없게 되었습니다. 이에 따라 재개발 초기 단계에서 동의를 얻기 어려워지거나 진행 중인 사업이 지연될 가능성이 있습니다.
현재 관리처분 인가를 받은 사업장에 대해서만 기존 대출 규정이 적용되지만, 조합원 분양 신청이 완료된 사업장도 예외 조치가 필요하다는 의견이 제기되고 있습니다. 조합원들은 1+1 혜택과 이주비 대출 가능성을 전제로 사업에 참여해 왔기 때문입니다.
가장 근본적인 문제는 다주택자 규제가 오히려 건강한 월세 시장 형성을 저해할 수 있다는 점입니다. 정부는 전세 시장을 월세 중심으로 전환하려는 정책 방향을 세웠습니다. 전세가 차입금을 활용한 투자인 반면, 월세는 자체 자금으로 주택을 구입해 임대하는 방식이기 때문입니다. 그러나 현재의 강력한 규제 틀 안에서는 월세 시장이 성장하기 어렵습니다. 우리나라에서는 공공이나 기업이 제공하는 임대주택이 극소수라 개인 소유주가 임대 수요를 충당해야 하는 실정입니다. 그런데 아파트 임대사업자 등록 제한, 다주택자 대출 금지, 조건부 전세대출 금지, 다주택자 중과세 등 다양한 규제가 도입되면서 오히려 임대주택 공급이 위축될 우려가 있습니다. 갭 투자 차단이라는 명분 아래 다주택자들이 전세나 월세 공급에서 배제되면, 결국 임대주택을 제공할 주체가 사라지는 결과를 초래할 수 있습니다. 현 규제 체계가 유지된다면 건전한 임대 시장 조성은 요원해 보입니다.
글:김건우 분전아카데미 대표
정리:장순언 언론인
#부동산시장 #대출규제
최근 주가 급등이 이 같은 강력한 조치를 불러온 배경입니다.
잠실 리센츠아파트 25평형의 경우 올해 초 23억 원 선에서 거래되던 가격이 지난달 30억 원까지 급등했습니다. 반년 만에 약 30%의 상승률을 기록한 셈입니다. 재건축 단지로 유명한 은마아파트 34평형은 1년 전 26~27억 원대에서 현재 40억 원 전후로 가격이 뛰었습니다. 오세훈 서울시장이 토지 거래 허가 제한을 해제하자 강남권 고가 아파트를 중심으로 주가가 급격히 반등한 상황입니다.
고가 주택 중심의 가격 조정 불가피
이번 대출 규제는 고가 주택일수록 더 큰 영향을 받는 구조입니다. 10억 원대 주택과 20억 원대 주택 모두 동일한 6억 원 대출 한도가 적용되기 때문입니다. 특히 서울 고가 주택들이 단기간 급등한 점을 고려하면 주식 시장에서 과열된 종목이 조정을 받는 것과 유사한 현상이 예상됩니다. 실제로 강남권과 한강 인근 지역에서는 매매 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 추세입니다.
일각에서는 강남 지역이 현금 보유자 중심의 시장이라 대출 규제 효과가 미미할 것이라는 분석도 나옵니다. 그러나 이는 지나친 낙관론으로 보입니다. 부동산 시장의 자금 유입이 차단되면 수요 감소는 불가피하기 때문입니다. 2019년 고가 주택 대출 금지에도 가격이 오른 사례를 들며 규제 무효론을 주장하는 의견도 있지만, 당시는 코로나19 대응 과정에서 유동성이 풍부했고 다양한 대출 채널이 존재했습니다. 특히 2020년 8월 임대차 3법 시행 후 전세 가격이 급등하며 갭 투자가 활발해진 점도 영향을 미쳤습니다. 하지만 이번에는 전방위적인 대출 제한으로 자금 조달 경로가 막혀 5~15% 수준의 가격 조정이 예상됩니다.
급격한 하락 가능성은 낮은 상황
다만 주가가 급락할 가능성은 크지 않습니다. 대출 금지 조치가 곧바로 매물 증가로 이어지지는 않기 때문입니다. 기존 주택을 처분하고 새 주택을 구입하기 어려워지면서 매물 공급이 크게 늘어나지 않을 전망입니다. 반면 상대적으로 가격이 낮은 지역은 오히려 혜택을 받을 수 있습니다. 대출 제한 영향이 적은 12억 원 미만의 서울 지역 주택이나 경기도 내 접근성이 좋으나 가격 상승률이 낮은 지역들은 최소한 가격 하락은 면할 것으로 보입니다.
규제의 부작용도 우려
이번 조치의 부작용 역시 만만치 않을 전망입니다.
우선 재개발 및 재건축 사업에 차질이 빚어질 수 있습니다. 정부는 주택 공급 확대를 약속했지만, 서울 도심에서는 재개발 사업이 핵심입니다. 문제는 이번 규제에 이주비와 중도금 대출 제한이 포함된 점입니다. 특히 재개발 사업에서 핵심 역할을 하는 단독주택 소유자들이 영향을 받을 수 있습니다. 대규모 대지를 보유한 단독주택주들이 재개발에 참여해야 소규모 빌라 주민들도 함께 사업에 동참할 수 있는 구조이기 때문입니다. 정부는 단독주택주들의 참여를 유도하기 위해 1+1 제도를 도입했지만, 이들은 다주택자로 분류되어 이주비 대출을 이용할 수 없게 되었습니다. 이에 따라 재개발 초기 단계에서 동의를 얻기 어려워지거나 진행 중인 사업이 지연될 가능성이 있습니다.
현재 관리처분 인가를 받은 사업장에 대해서만 기존 대출 규정이 적용되지만, 조합원 분양 신청이 완료된 사업장도 예외 조치가 필요하다는 의견이 제기되고 있습니다. 조합원들은 1+1 혜택과 이주비 대출 가능성을 전제로 사업에 참여해 왔기 때문입니다.
가장 근본적인 문제는 다주택자 규제가 오히려 건강한 월세 시장 형성을 저해할 수 있다는 점입니다. 정부는 전세 시장을 월세 중심으로 전환하려는 정책 방향을 세웠습니다. 전세가 차입금을 활용한 투자인 반면, 월세는 자체 자금으로 주택을 구입해 임대하는 방식이기 때문입니다. 그러나 현재의 강력한 규제 틀 안에서는 월세 시장이 성장하기 어렵습니다. 우리나라에서는 공공이나 기업이 제공하는 임대주택이 극소수라 개인 소유주가 임대 수요를 충당해야 하는 실정입니다. 그런데 아파트 임대사업자 등록 제한, 다주택자 대출 금지, 조건부 전세대출 금지, 다주택자 중과세 등 다양한 규제가 도입되면서 오히려 임대주택 공급이 위축될 우려가 있습니다. 갭 투자 차단이라는 명분 아래 다주택자들이 전세나 월세 공급에서 배제되면, 결국 임대주택을 제공할 주체가 사라지는 결과를 초래할 수 있습니다. 현 규제 체계가 유지된다면 건전한 임대 시장 조성은 요원해 보입니다.
글:김건우 분전아카데미 대표
정리:장순언 언론인
#부동산시장 #대출규제
