"소득은 같지만 대출은 차단" 강남 재건축 조합원들, 4억 할인 급매 물량 쏟아져 [부동산 리포트]

정부의 강력한 대출 규제 조치 발표 직후 주말 동안 급매 물량이 급증하는 현상이 관찰됐다. 이주 비용을 위한 대출이 차단되면서 잔금 마련에 어려움을 겪는 사례가 늘고 있다.

[헤럴드경제=홍승희 기자]
지난 3일 서울 강남구 개포동 개포주공5단지 인근 부동산 시장에서는 기존 가격보다 2억 원 이상 할인된 급매 매물이 대량으로 등장했다. 이는 정부의 강도 높은 대출 규제가 재개발 시장까지 확대 적용되면서 조합원들의 자금 조달 경로가 막힌 결과다. 금융기관 대출을 통해 잔금을 마련하려던 조합원들은 이제 관리처분인가 전에 매각을 서둘러야 하는 상황에 처했다.

관리처분계획 승인 전에 매각하지 않으면 이후 주택 매매가 더욱 어려워질 것이라는 점이 조합원들에게 부담으로 작용하고 있다. 개포주공5단지는 투기과열지구로 지정된 강남구에 위치한다. 정부의 '주택시장 안정화 방안'에 따라 관리처분계획 인가 후에는 신규 아파트로의 소유권 이전 시점까지 전매가 제한된다. 해당 단지 조합은 2023년 10월 사업시행인가를 받은 상태이며, 올해 8월 중 관리처분계획 인가를 목표로 하고 있었다.

조합원들은 향후 예상되는 고액의 세금 부담도 우려하고 있다. 투기과열지구 내 재건축 단지의 경우 관리처분인가 후 분양권 매매가 원칙적으로 금지되지만, 1세대 1주택 기준을 충족하고 10년 이상 보유·5년 이상 거주 조건을 만족하면 분양권 판매가 가능하다. 다만 이 경우 더 높은 양도세를 납부해야 한다.

개포동 소재 C공인중개사 관계자는 "인가 전 주택 매매와 인가 후 분양권 매각 시 발생하는 양도세 차이가 4~5억 원에 달한다"며 "이러한 이유로 조합원들의 급매 물량이 증가할 수밖에 없는 구조"라고 설명했다.

현재 41평형 기준 41~42억 원대 매물들이 최소 1억 원에서 많게는 3~4억 원까지 가격을 인하해 시장에 나오고 있다. 개포동 A공인중개사 대표는 "개포동 거주자라고 해서 특별히 자금 여유가 있는 것이 아니며, 일반인과 같은 월급을 받는다"며 "대출 규제로 인해 잔금 마련이 어려워진 조합원들은 2개월 이내에 매각을 강제당하는 상황"이라고 전했다.

개포주공5단지는 오는 5일 토요일 관리처분계획 관련 임시총회를 개최할 예정이다. [사진=헤럴드경제]

특히 대출을 전제로 대형 평형을 신청한 조합원들의 부담이 더욱 가중되고 있다. 평형별로 억 단위의 분담금 차이가 발생하기 때문이다. 개포주공5단지의 경우, 전용 53㎡ 거주자가 84㎡ 국민평형을 확보하려면 약 6억 3천만 원의 분담금이 필요하다. 101㎡와 114㎡의 경우 각각 9억 4천만 원, 11억 4천만 원으로 분담금이 급증한다.

A공인중개사 대표는 "41평형 배정받은 한 매물이 기존 41억 원에서 주말 사이 39억 원으로 가격을 내렸으나 거래가 성사되지 않자 추가로 2억 원을 더 깎을지 고민 중"이라며 "결국 3~4억 원 정도는 추가 할인이 불가피할 것"이라고 예상했다.

개포동 B공인중개사 담당자는 "기존 대출이 있는 조합원들은 추가 대출이 불가능해 더 큰 어려움에 직면했다"고 지적했다. 이어 "조합 내에서도 우려 목소리가 높아지고 있으며, 6억 원의 이주비 대출만으로는 세입자 보증금을 반환하면 남는 자금이 없어 곤란을 겪는 주민들이 발생하고 있다"고 덧붙였다.

급매 물량이 증가했음에도 매수자들의 관심은 냉담한 상태다. 개포동 C공인중개사 대표는 "매수자들은 추가 가격 하락을 기대하며 구매를 주저하고 있다"고 분석했다. 또한 "개포주공5단지 재건축정비사업조합은 7월 5일 임시총회를 열어 관리처분계획 인가를 논의할 예정이었으나, 현재 상황으로 볼 때 일정에 차질이 생길 가능성도 있다"고 전망했다.

조합원들의 자금 사정이 악화됐지만, 개포주공5단지재건축정비사업조합은 예정대로 5일 임시총회를 개최해 관리처분계획 인가 안건을 논의할 계획이다. 조합 관계자는 "대출 규제 발표 이후 주민들의 불만이 폭발하고 있으나, 총회는 계획대로 진행될 것"이라고 밝혔다.