이재명 대통령 "수요 억제 정책 더 많아"...예고된 부동산 대책 방향성은

정부가 주택 공급 확대와 수요 억제를 동시에 추진하는 '양면 정책'을 펼 것이라고 예고했다. 1·3기 신도시 개발 가속화와 재건축 용적률 인센티브 제공 등이 주된 내용으로 전해졌다. 강남 지역을 중심으로 자금 출처 확인 절차 강화와 추가 규제지역 지정도 검토 중인 것으로 알려졌다. 대규모 규제 완화 조치인 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지는 이번 정책에 포함되지 않을 전망이다.

이재명 대통령은 최근 취임 30일 기념 기자회견에서 "최근 발표된 대출 규제는 시작일 뿐"이라며 "아직 활용 가능한 수요 억제 수단이 상당히 남아있다"고 언급했다. 이어 "공급 확대가 본격화되면 주택 문제가 크게 악화되지 않을 것"이라고 덧붙이며 "신도시 개발뿐만 아니라 기존 택지 활용과 고밀도 개발 방안도 마련 중"이라고 설명했다.

업계 관계자들은 정부가 1기 신도시 재정비와 3기 신도시 건설에 주력할 것으로 예상하고 있다. 신한프리미어 패스파인더 양지영 전문위원은 "인프라가 완비된 1기 신도시와 강북 지역 개발을 우선 진행할 것"이라며 "사업 속도 향상을 위해 인허가 절차 간소화와 용적률·건폐율 완화 조치가 예상된다"고 분석했다.

다만 강남, 목동, 여의도 등 개발 예정 지역은 시장이 불안정해 지역별 차등 적용이 불가피할 전망이다. 양 위원은 "공공성 강조 차원에서 기부채납 요건이 더욱 강화될 가능성도 있다"고 지적했다. 도심 재개발 사업의 경우 시장에 체감되는 수준의 규제 완화는 어려울 것으로 보인다.

서리풀지구와 창동역세권 등 도심 개발 프로젝트에 대한 용적률 상향 조정은 논의되고 있으나, 재초환 제도 폐지와 같은 대대적인 완화 조치는 나오지 않을 전망이다. 광운대 서진형 교수는 "공공 참여 확대로 공급을 늘리려 하지만 민간 사업에 대한 간섭 한계가 분명하다"며 "기존 인허가 간소화 정책이 반복될 가능성이 높다"고 진단했다.

주택 공급 확대를 위한 인센티브 제공과 동시에 기부채납 요구가 강화될 것으로 예상된다. 건국대 조주현 교수는 "재건축 이익 환수 시점 연기 여부나 신도시 공급 확대 등 정책 선택이 필요하다"며 "공급 장애 요인을 해결할 방안 마련이 시급하다"고 강조했다.

수요 억제 측면에서는 강남 등 핵심 지역에 대한 규제 강화가 예상된다. 양지영 위원은 "강남권 대출 전면 금지나 자금 출처 엄격 확인 등 거래 장벽을 높일 수 있다"고 전했다. 우대빵연구소 심형석 소장은 "마포·성동구와 과천·분당 등 추가 규제지역 지정 가능성"을 언급하며 "공시가격 현실화율 조정 등 문재인 정부 시절 정책이 재검토될 수 있다"고 덧붙였다.

전세대출 규제 강화도 수요 억제 수단으로 고려 중인 것으로 알려졌다. 조주현 교수는 "다주택자 규제만으로는 특정 지역 가격 상승을 막기 어렵다"며 "민간 임대 시장을 제도권으로 포용하는 방안도 필요하다"고 제안했다.