"주택 구매 자금 마련 어려워져"...대출 규제 강화로 주거비 부담 가중 예상

정부의 강력한 대출 규제 조치로 인해 주택 매매 수요가 전월세 시장으로 이동할 것으로 관측된다. 6억 원 이상 주택담보대출 전면 금지와 소유권 이전 조건부 전세대출 제한 등의 영향으로, 특히 '갭 투자'를 노리는 가구의 전세 자금 조달이 어려워지면서 서민들의 주거비 부담이 증가할 것이라는 분석이 나오고 있다.

서울 성북구와 노원구의 아파트 단지 전경. [사진=연합뉴스]

지난달 28일 시행된 '가계부채 관리 방안'에 따라 세입자가 전세자금대출을 받으면서 동시에 해당 주택 소유권이 이전되는 조건의 대출이 제한됐다. 이로 인해 전세금으로 아파트를 매입하는 갭 투자 방식이 어려워지면서 시장의 전세 공급이 감소할 전망이다.

부동산 업계는 이번 규제로 인해 전세 물량이 더욱 줄어들 것으로 내다보고 있다. 금융위원회에 의하면 새로 입주하는 단지에서도 세입자가 소유권 이전 조건부 전세대출을 이용할 경우 동일한 규제가 적용된다. 이는 신규 주택 공급이 증가하더라도 전세 물량이 늘어나기 어려운 구조를 만들고 있다.

직방 자료에 따르면, 서울 지역의 하반기 입주 예정 물량은 상반기 대비 약 3,600가구 감소한 1만 4,043가구로 집계됐다. 신규 공급 감소와 대출 규제가 결합되면서 전세 시장의 물량 부족 현상이 더욱 심화할 것으로 보인다.

실제로 전세 매물은 지속적으로 줄어드는 추세다. 아실의 데이터에 의하면 지난달 30일 기준 서울 아파트 전세 물량은 1년 전보다 12.9% 감소한 2만 4,279건을 기록했다. 이는 전세 계약 갱신 수요 증가와 전세 사기 우려로 빌라에서 아파트로의 수요 이동이 합쳐진 결과로 해석된다.

공급 감소와 수요 증가로 인한 불균형은 더욱 커질 전망이다. 주담대 한도가 6억 원으로 제한되면서 매매 시장 진입이 어려워진 수요자들이 전월세 시장으로 몰리고 있으며, 디딤돌·버팀목 대출 등 정책자금의 지원 축소도 주택 구매를 더욱 어렵게 만들고 있다.

KB부동산의 조사 결과, 6월 4주차 서울 전세수급지수는 145를 기록해 공급보다 수요가 훨씬 많은 상황을 보여주고 있다. 이 지수는 100을 넘을 경우 매수자 우위를 의미한다.

[사진=연합뉴스] 서울 한 부동산에 게시된 전세 매물 안내문 앞을 지나가는 시민.

업계 전문가들은 대출 규제 강화가 주거비 상승으로 이어질 것을 우려하고 있다. 한국부동산원의 6월 4주차(6월 23일 기준) 주간 아파트 가격동향에 따르면, 서울 아파트 전세 가격은 올해 들어 0.88% 상승했다.

정부는 지난달 21일부터 수도권과 규제지역의 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 낮췄다. 이로 인해 대출 승인 기준이 더욱 엄격해지면서 대출 한도 감소나 금리 인상 가능성이 높아졌다.

전세 거래의 어려움과 공급 부족으로 월세 시장으로의 전환이 가속화될 것으로 예상된다. 박상우 국토교통부 장관은 최근 회의에서 "전세 제도가 역사적 사명을 다했다"며 월세 시장 활성화의 필요성을 언급한 바 있다.

이에 따라 서민들의 주거비 부담 증가는 피하기 어려울 전망이다. 부동산원 통계에 의하면 5월 기준 서울 평균 월세는 96만 7,000원으로 1년 전보다 5만 원 증가했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "실거주 목적의 구매만 허용되는 상황에서 임대 물량 증가를 기대하기 어렵다"며 "가을 이사 시즌을 앞두고 수도권 전세 가격 상승 압력이 커질 것"이라고 전망했다.

일각에서는 임대료 상승이 매매 가격에도 영향을 미칠 것이라는 관측도 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "내년부터는 입주 물량 감소로 전세·월세·매매 시장이 모두 영향을 받을 것"이라며 "이번 규제로 인해 시장 물량이 더 줄어들며 주택 가격 상승 악순환이 이어질 수 있다"고 지적했다.

국토교통부의 '2023년 주거실태조사'에 따르면, 수도권 임차가구의 월 소득 대비 임대료 비율은 20.3%로 조사됐다. 전월세 가격이 계속 오를 경우 이 비율이 더욱 높아질 것으로 예상된다.