"세금 절감 위해 서둘러 물려주는" 6070 강남 부모들...증여 열풍의 배경은?

서울 서초구 소재 A세무사무소는 최근 증여세 관련 문의가 급증하며 직원들이 분주하게 움직이고 있다. 주요 상담 내용은 자녀에게 아파트를 넘겨주는 것과 관련된 사례들이다. 해당 사무소를 운영하는 황 세무사는 "3월부터 증여 상담이 점차 증가하는 추세"라며 "증여 문의가 너무 많아 양도소득세 상담을 할 여유가 없는 상황"이라고 전했다.

이러한 현상은 올해 초 집값이 급등하면서 조세 부담을 줄이기 위한 움직임, 정부 규제로 인한 매매 시장의 경직, 신정부 출범 후 예상되는 보유세 인상 우려 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.

최근 2~3년간 아파트 증여 건수는 비교적 안정적인 모습을 보였다. 문재인 정부 시절인 2020년 서울 집합건물 증여가 2만2772건으로 정점을 기록했으나, 2023년에는 6011건으로 크게 감소했다. 당시 부동산 가격이 안정되고 정책 변화가 없어 자산 보유자들이 증여를 서두를 이유가 없었기 때문이다.

정부가 2025년부터 증여세 과세 체계를 개편할 예정이지만, 많은 전문가들은 작년 말에 이미 증여 수요가 대부분 소진됐을 것으로 예상했다. 국세청은 지난해 말 시세 파악이 어려운 소형 빌딩 외에도 시가보다 현저히 낮게 신고된 고가 아파트 등 주거용 부동산을 올해부터 감정평가 대상에 포함한다고 발표한 바 있다.

하지만 3월을 기점으로 상황이 바뀌었다. 강남 3구와 마용성 등 일부 인기 지역을 중심으로 아파트 가격이 급등하면서 증여 수요가 다시 증가하기 시작한 것이다. 하나은행 부동산투자자문센터 최환석 센터장은 "실거래가 상승은 증여가액 인상으로 이어져 세금 부담이 커질 수밖에 없다"며 "이를 우려한 보유자들이 증여를 선택하고 있다"고 설명했다. 실제로 강남 3구의 증여 건수는 1월 81건에서 3월 156건으로 크게 늘어난 후 계속 증가 중이다.

전문가들은 정부의 토지거래허가구역 지정과 전세대출 규제 등으로 매매 시장이 위축되면서 증여 선호 현상이 지속될 것이라는 전망이다. 부동산 가격이 장기적으로 상승할 것으로 예상되더라도 매매가 어려운 상황에서는 증여가 차선책이 될 수 있다는 분석이다.

현 정부의 부동산 투기 억제 정책으로 인해 세제 완화에 대한 기대감도 줄어들고 있다. 지난해 윤석열 정부가 상속·취득세 최고세율을 50%에서 40%로 인하하는 내용의 세법 개정안을 제출했으나, 국회에서 통과되지 못했다. 새 정부의 첫 세법 개정안에서도 부동산 관련 조항이 포함되지 않을 것이라는 관측이 우세하다. 기획재정부 관계자는 "상속·증여세 개편안 포함 여부와 내용은 아직 결정되지 않았다"고 밝혔다.

세무계 관계자는 "2020~2021년에는 보유세와 증여세 절감을 위한 사전 증여가 화두였지만, 이후 세제 완화 기대감으로 관망세가 지속됐다"며 "신정부 출범으로 정책 기조가 바뀌면서 오히려 규제가 강화될 것이라는 우려가 확산되고 있다"고 말했다.

증여 관심이 높아지자 정부도 탈세 방지를 위해 감시를 강화하고 있다. 국세청은 수도권을 중심으로 부동산 실거래 자료와 소득·재산 정보를 분석해 불법 증여 사례를 적발 중이다. 국토교통부도 자금 출처가 불분명한 거래와 허위 계약에 대한 감독을 강화하고 있다.

지난해까지 고가 아파트 증여 조사 기준은 10억원 이상, 부모-자식 간 거래에서는 시가와 거래액 차이가 3억원 이상인 경우였으나, 올해 들어 이 기준 미만에서도 세무 조사가 이뤄지는 사례가 늘고 있다.

세무 전문가들은 자산 보유자들이 철저하게 대비할 것을 권고한다. 기존에 암묵적으로 적용되던 증여 면세 기준을 3억원에서 2억1700만원으로 낮출 필요가 있다는 조언이다. 이 금액을 초과할 경우 무이자 대출로 처리하기보다는 연 4.6%의 이자율을 적용해 소득세를 내는 것이 안전하다는 설명이다.

또한 부모와 자식 간 금전 거래 시 반드시 차용증을 작성할 것을 권장한다. 더스마트컴퍼니 박민수 대표는 "증여 의심을 받는 경우, 자식들은 5년간의 소득과 부동산 자산 변동을 차용증으로 설명할 수 있어야 한다"며 "대출 금액, 상환 일자, 방법 등을 상세히 기재해야 한다"고 조언했다.