마포·성동 아파트값 급등…토허제 번복이 초래한 부동산 시장 혼란[상반기 부동산 시장 분석]②

[서울=뉴시스] 서울시가 2월12일 잠실·삼성·대치·청담 지역 291개 아파트에 대한 토지거래허가구역(토허구역) 지정을 해제하자 해당 지역 주택가격이 급등하는 현상이 발생했다. 이에 서울시는 35일 만인 3월19일 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역의 아파트를 토허구역으로 재지정하는 조치를 취했다.

토허구역 제도는 부동산 가격 급등이 예상되는 개발 예정지 인근에서의 투기적 거래를 방지하기 위해 마련됐다. 이 지역에서는 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 거래 시 구청장의 허가가 필요하며, 아파트 구매 후 2년간 실제 거주해야 하는 등의 제한이 적용된다.

그러나 토허구역 해제 직후 강남3구 아파트 평균 거래가격은 22억6969만원에서 24억5139만원으로 8% 상승했고, 갭투자 비율도 35.2%에서 43.6%로 증가했다. 이에 서울시는 급격한 가격 상승을 막기 위해 토허구역을 확대 재지정했다.

하지만 이번 조치에도 강남과 용산구 재건축 단지에서는 신고가 거래가 이어졌고, 마포·성동·강동구 등 토허구역에서 제외된 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타났다. 특히 과천에서는 4월 전체 거래의 62.5%가 신고가로 기록되며 전국 최고 비중을 보였다.

부동산 시장은 4월 초 정치적 변동과 금리 인하 예상, 대선 영향 등으로 불과 두 달 만에 활기를 되찾았다. 강남구에서는 신고가 거래 비중이 59.0%에 달했고, 용산구(46.2%), 서초구(33.3%), 송파구(27.9%)에서도 고가 거래가 지속됐다.

이러한 상황에서 정부는 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 강력한 수요 억제 정책을 발표했다. 전문가들은 정부의 토허제 관련 정책 변경이 시장 불안정을 가중시켰다고 지적하며, "정책 일관성 부재로 시장의 불확실성만 커졌다"고 비판했다.