"팔려니 가격 부담, 두려니 세금 부담"… 강남 60·70대 "차라리 증여 택한다"

문재인 정부 시절의 경험을 되새기며… 매매 차단에 증여로 눈 돌려
작년까지 잠잠하던 아파트 증여 트렌드
올해 초 주가 급등으로 흐름 반전
대출 제한으로 매매 어려워지고
신정부의 보유세 증가 우려까지
세무사무소로 증여세 문의 쇄도
文정부 시기 증여 급증 현상 재연 가능성
당국, 불법 증여 단속 강화 예고

서울 서초구 소재 A세무법인은 최근 증여세 관련 상담으로 초繁忙을 겪고 있다. 대다수는 자녀에게 아파트를 넘겨주는 사례에 대한 질문이다. 해당 법인 대표 황 모 세무사는 "3월 이후 증여 문의가 점차 증가하는 추세"라며 "증여 관련 상담이 너무 많아 양도소득세 상담을 할 여유가 없을 정도"라고 전했다. 이는 상반기 주가 급등으로 증여를 서두르는 움직임과 정부 규제로 인한 매매 경색, 신정부의 보유세 인상 가능성 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.

지난 2~3년간 아파트 증여는 비교적 침체 상태였다. 2020년 문재인 정부 시절 종합부동산세 등 부담으로 서울 아파트·오피스텔 등 집합건물 증여가 2만2772건까지 치솟았으나, 2023년에는 6011건으로 크게 감소했다. 주가 안정과 정책 변화 부재로 자산가들이 증여를 꺼렸기 때문이다.

2025년 증여세 과세 방식 변경을 앞두고 지난해 말 증여 수요가 대부분 소진될 것이라는 전망도 있었다. 국세청은 지난해 말 저가 신고된 고가 아파트 등 주거용 부동산을 감정평가 대상에 추가한다고 발표했으나, 3월을 기점으로 상황이 바뀌었다. 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 지역을 중심으로 아파트 가격이 급등하면서다. 하나은행 부동산투자자문센터 최환석 센터장은 "실거래가 상승이 증여가격에도 영향을 미친다"며 "세금 부담 증가를 우려한 선택"이라고 분석했다. 실제 강남3구 증여 건수는 1월 81건에서 3월 156건으로 급증한 후 계속 상승 중이다.

전문가들은 이 같은 추세가 지속될 것으로 내다봤다. 토지거래허가구역 지정, 전세대출 규제 등 정부의 강력한 규제로 매매가 어려워지면서 증여가 대안으로 떠오르고 있기 때문이다. 장기적인 주가 상승 예상에도 매매 장벽이 높아 차선책을 찾는 움직임이다.

현 정부의 투기억제 정책으로 세금 감면 기대감도 희박해졌다. 윤석열 정부가 지난해 상속·취득세 최고세율을 50%에서 40%(10억원 초과)로 인하하는 세법개정안을 제출했으나, 여야 대립으로 국회 통과에 실패했다. 곧 발표될 새 정부 첫 세법개정안에도 부동산 관련 조항이 포함되지 않을 것이라는 관측이 우세하다. 기재부 관계자는 "상속·증여세 개편안 포함 여부와 내용은 아직 미정"이라고 밝혔다.

세무계 관계자는 "2020~2021년 자산가들 사이에 보유세·증여세 절감을 위한 사전증여가 유행했었다"며 "이후 세금 완화 기대에 주춤했지만, 신정부 출범으로 정책 기조 변화 우려까지 나오는 상황"이라고 설명했다.

증여 수요 증가에 따라 정부도 불법 증여 단속을 강화하고 있다. 국세청은 수도권 과열지역을 중심으로 탈세 정보를 수집하고, 실거래 자료와 소득·재산 정보를 연계해 불법 증여를 적발 중이다. 국토부도 자금 출처 의심 사례와 허위 계약에 대한 감시를 강화하고 있다.

지난해까지 강남권 고가 아파트(10억원 이상)에서 부모-자식 간 거래 시 시가 대비 3억원 이상 차이가 나는 경우가 조사 대상이었으나, 올해 들어 이 기준 미만 사례에서도 세무조사 통보가 잇따르고 있다.

세무 전문가들은 자산가들이 철저히 대비할 것을 권고한다. 기존 3억원 이상이던 증여 면세 기준을 2억1700만원으로 낮출 필요가 있다는 분석이다. 이 금액 이하는 무이자 대출이 가능하나, 그 이상은 연 4.6% 이자를 적용해 소득세를 내야 할 수 있다.

부모-자식 간 금전 거래 시 차용증 작성이 필수라는 조언도 나왔다. 더스마트컴퍼니 박민수 대표는 "증여 수혜자는 5년간 소득과 부동산 자산 차이를 차용증으로 설명할 수 있어야 한다"며 "대출 금액·상환일·방법 등을 상세히 기재해야 한다"고 강조했다.