"지금 증여해야 세금 부담 줄인다"…강남 부모들 증여 서두르는 까닭은?

대통령 선거 시기부터 세무사무소 상담 급증
주택 가격 급상승·재산세 불안으로
"현재 증여해야 세금 절약 가능"

토지거래허가구역과 대출 제한까지 겹치며
매매 차단된 규제 환경도 작용
사실상 유일한 자산 이동 방법인 증여
정부, 불법 증여 단속 강화 중

서울 송파구 아파트 단지 전경. 연합뉴스
서울 서초구 소재 A세무사무소는 최근 증여세 관련 문의가 폭주해 직원들이 바쁜 나날을 보내고 있다. 대다수 상담 내용은 보유 아파트를 자녀에게 넘겨주는 것과 관련된 것이다. 해당 사무소를 운영하는 황 모 세무사는 "3월부터 증여 상담이 증가하기 시작해 점점 더 늘어나는 추세"라며 "증여 문의가 너무 많아 양도소득세 상담을 할 여유가 없을 정도"라고 전했다.

이 같은 현상은 올해 상반기 주가 급등과 함께 세금 절감을 위해 증여를 서두르는 움직임, 정부 규제로 인한 매매 어려움, 새 정부 출범 후 재산세 인상 우려 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.

지난 2~3년간 아파트 증여는 비교적 잠잠한 양상을 보였다. 2020년 문재인 정부 시절 종합부동산세 등 부담으로 2만2772건까지 치솟았던 서울 아파트·오피스텔 등 집합건물 증여는 2023년 6011건으로 크게 감소했다. 주택 가격이 안정되고 정책 변화가 없어 자산 보유자들이 증여를 선택할 동기가 없었기 때문이다.

정부가 2025년부터 증여세 과세 방식을 변경할 예정이어서 지난해 말까지 증여를 마무리한 수요자들이 더 이상 움직이지 않을 것이라는 예상도 많았다. 국세청은 지난해 말 시가 파악이 어려운 소형 빌딩에 이어, 시장 가격보다 현저히 낮게 신고된 고가 아파트 등 주거용 부동산을 올해부터 감정평가 대상에 포함한다고 발표한 바 있다.

그러나 3월을 기점으로 분위기가 달라졌다. 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 인기 지역을 중심으로 아파트 값이 급격히 상승했기 때문이다. 최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 "실제 거래 가격이 오르면 증여 가액도 함께 상승한다"며 "세금 부담이 더 커질 것을 우려해 증여를 선택하는 경우가 많다"고 설명했다. 실제로 강남3구 증여 건수는 1월 81건에서 3월 156건으로 증가한 후 계속 상승 중이다.

전문가들은 증여 선호 현상이 지속될 것이라는 전망을 내놓고 있다. 토지거래허가구역 지정과 전세대출 규제 등 정부의 강력한 규제로 매매가 어려워지면서 대안으로 증여를 선택하는 경우가 늘고 있기 때문이다. 아파트 가격이 장기적으로 상승할 것으로 예상되더라도 매매가 제한된 상황에서 증여가 차선책이 될 수 있다는 분석이다.

현 정부의 투기 억제 정책으로 인해 세금 감면 기대감도 희박해졌다. 지난해 윤석열 정부가 상속·취득세 최고세율을 50%에서 40%(10억원 초과)로 인하하고, 최저 과표구간을 1억원 이상 10%에서 2억원 이상 10%로 완화하는 세법 개정안을 제출했으나 여야 대립으로 국회 통과에 실패했다. 새 정부의 첫 세법 개정안에도 부동산 관련 조항이 포함되지 않을 것이라는 관측이 우세하다. 기획재정부 관계자는 "이번 개정안에 상속·증여세 관련 내용이 포함될지, 구체적 내용이 어떻게 될지는 아직 결정되지 않았다"고 밝혔다.

세무계 관계자는 "2020년부터 2021년까지 보유세와 증여세 절감을 위한 사전 증여가 화제였지만, 이후 세금 완화 기대감으로 관망세가 지속됐다"며 "새 정부 출범으로 정책 기조가 바뀌는 수준을 넘어 더 강화될 가능성에 대한 우려도 나오고 있다"고 말했다.

한편 증여 수요가 증가함에 따라 정부도 불법 증여 단속을 강화하고 있다. 국세청은 주가 과열 지역을 중심으로 탈세 정보를 수집하고 부동산 실거래 자료, 소득·재산 정보 등을 활용해 불법 증여를 적발하고 있다. 국토교통부도 자금 출처가 불분명한 사례와 허위 계약 신고 등에 대한 감시를 강화 중이다.

지난해까지 고가 아파트 불법 증여 조사 기준은 10억원 이상, 부모-자식 간 거래에서 시가와 거래금액 차이가 3억원 이상인 경우가 일반적이었다. 그러나 올해 들어 이 기준 미만인 경우에도 세무 조사 통보를 받는 사례가 늘고 있다.

세무 전문가들은 증여세 관련 정부 압박이 더욱 강해질 것으로 예상되며, 자산 보유자들이 철저히 대비해야 한다고 조언한다. 기존에 암묵적으로 적용되던 증여 면세 기준을 3억원 이상에서 2억1700만원으로 낮출 필요가 있다는 분석이다. 이 금액 이하에서는 부모가 자녀에게 무이자로 대출이 가능하지만, 그 이상인 경우 연 4.6% 이자를 적용해 소득세를 내야 할 수 있다.

부모와 자식 간 금전 거래 시 차용증 작성이 필수라는 조언도 나왔다. 박민수 더스마트컴퍼니 대표는 "증여 수혜자로 지목될 수 있는 자녀들은 5년간 소득과 부동산 자산 차이를 차용증으로 설명할 수 있어야 향후 세무 조사에 대비할 수 있다"며 "대출 금액, 상환 일자, 상환 방법 등을 상세히 기재해야 한다"고 강조했다.