'싱가포르식 공공개발' 강조…160조 부채가 주요 장애물[집슐랭]

◆ 李 대통령, 과감한 개혁 요구
민간 매각 중심 방식에 대한 근본적 재검토 주문
택지 개발 축소와 공급 확대 병행
연간 '6.5만 가구 이상' 직접 건설 계획
공공임대 주택 시공시 가구당 1.1억 적자 예상
자본금 증액 등 추가 대책 마련 필요

김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 15일 과천청사 인사청문회 준비실에서 기자들과 대화를 나누고 있다. 연합뉴스

김윤덕 후보자가 언급한 한국토지주택공사(LH) 개혁 방향은 기존 택지 개발 사업의 비중을 줄이겠다는 의도로 풀이된다. 이재명 대통령이 LH의 택지 조성 후 민간 매각 방식에 구조적 문제가 있다고 지적한 데 따른 조치다. 이 대통령은 LH가 택지에 마진을 남기고 민간에 넘기면, 건설사가 다시 마진을 추가해 분양가를 인상하는 현 구조가 주택 가격 상승의 원인이라고 판단했다. 이에 국토부도 LH의 민간 매각 역할을 축소하고 직접 주택 공급을 확대하는 방안을 준비 중인 것으로 알려졌다.

LH의 토지 매각 방식 문제는 국정감사 등에서 반복적으로 제기되어 왔다. 2022년 국감에서는 "공공 택지 민간 매각이 특혜와 가격 상승을 유발한다"는 비판과 함께 "공공주택 비율을 높여야 한다"는 지적이 이어졌다. 이에 LH는 "주거 선택권 다양성과 재정 부담 등을 고려해 신중히 검토하겠다"는 입장을 밝힌 바 있다.

대통령이 직접 개혁을 요구함에 따라 LH 사업 모델 전환이 본격화될 전망이다. 이한준 LH 사장도 "택지 개발의 한계가 예상된다"며 사업 포트폴리오 조정을 예고해 내부 저항이 적을 것으로 보인다.

LH 개혁의 핵심은 택지 개발 축소와 공공분양 확대다. 이 대통령은 선거期間 싱가포르식 주택 모델을 집값 안정책으로 제안한 바 있다. "싱가포르는 30평 아파트를 3억 원대에 건설해 장기 임대 후 구매 기회를 제공한다"는 설명이었다. 국유지 비율이 90%인 싱가포르와 직접 비교는 어렵지만, LH도 공공임대 후 분양 전환 모델을 확대할 방침으로 해석된다.

LH의 연간 직접 건설 물량은 6만 5000가구를 넘을 전망이다. 올해 계획에 따르면 민간 참여 분양 2만 7000가구와 합쳐 매년 10만 가구 이상을 공급할 수 있다.

하지만 LH의 재정 상태가 주요 걸림돌이다. 현재 택지 사업 수익으로 임대 사업 적자를 메우는 구조인데, 공공임대 건설시 가구당 1억 1000만 원의 손실이 발생한다. 건설비 상승에도 임대료가 시세보다 낮기 때문이다. LH 부채는 2020년 129조 원에서 2024년 160조 원으로 급증했다. 공공주택 확대는 적자 증가→회사채 발행→원가 상승의 악순환을 초래할 우려가 있다.

이에 LH 부채비율 목표 상향, 자본금 증액, 주택도시기금 확충 등 후속 조치가 필수적이다. 국토위 관계자는 "부채비율 관리 목표 조정이 논의됐으나 미결됐다"며 "공공성 강화를 위해 재정 지원이 필요하다"고 말했다.

공급 확대 효과도 불확실하다. 업계 관계자는 "신축 아파트 선호 경향 속에서 공공주택이 가격 안정에 기여할지 미지수"라고 지적했다.

국토부는 LH 개혁안을 마련 중이다. 관계자는 "대통령 지시에 따라 공공성 강화 방향의 개혁을 추진 중"이라며 "조만간 발표할 예정"이라고 밝혔다.