"정부 지침 부재에 10만 가구 혼란"…임대주택 리츠 만기 대책 미비로 업계 발칵

민간임대주택 리츠(부동산투자회사)의 8~10년 의무 임대 기간이 차례로 종료되면서 정부의 후속 조치 미비로 현장이 어수선한 상황이다. 2015년 도입된 뉴스테이(기업형 임대주택) 정책의 신뢰도가 흔들리며 관련 산업의 위축 가능성이 제기되고 있다.

16일 업계 정보에 의하면, 올해 서울 영등포 'H하우스 대림 뉴스테이'(301가구), 경기 성남 'e편한세상 테라스 위례'(360가구), 충남 천안 '천안두정 대림아크로텔'(1135실)을 운영하는 3개 민간임대 리츠가 첫 만기를 맞는다. 내년에는 인천 'e편한세상 도하' 등 11개 단지가 추가로 의무 임대 기간을 마친다. 현재까지 공급된 민간임대주택은 총 129개 단지, 10만 3천여 가구에 이른다.

현재 문제는 이들 리츠가 임대 사업 연장 여부나 분양 전환 여부를 결정하지 못하고 있다는 점이다. 세입자들의 주거 안정을 위해서도 조속한 방향 설정이 필요하나, 정부가 분양 시기·방식·기금 회수 방법 등에 관한 명확한 가이드라인을 제시하지 않고 있다. 11월 만기가 도래하는 e편한세상 테라스 위례 세입자들은 지난달 분양추진위원회를 구성해 임대사업자와 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG)에 해결책을 요구했으나 "확정된 사항이 없다"는 답변만 받았다.

대부분 민간임대주택은 저렴한 임대료로 적자가 지속되어 매각 수익을 통해 사업비를 회수해야 하는 구조다. 그러나 매각 시 HUG의 동의가 필요하며, 임대차보호법상 계약갱신요구권이 걸림돌로 작용할 수 있다. 국회에서는 무주택 임차인에게 우선 분양권을 부여하는 법안이 발의된 상태다. 한국리츠협회 조준현 정책본부장은 "민간이 정부 정책을 믿고 장기 임대에 참여해왔다"며 "사업자가 적정 이익을 확보할 수 있는 출구 전략 마련이 시급하다"고 강조했다.

인천 미추홀구 'e편한세상 도하' 5단지(932가구)와 6-1단지(1173가구)는 2015년 박근혜 정부의 뉴스테이 1호 사업장이다. 시세보다 낮은 임대료로 인해 매각이 불가피하나, 내년 2월 만기를 앞두고도 뚜렷한 대책이 없는 실정이다.

한국리츠협회 자료에 따르면, 3월 기준 임대주택 리츠는 총 182개(19만4708가구, 자산규모 42조9000억원)이며, 이중 HUG 등이 출자한 '공공지원 민간임대주택 리츠'가 129개(10만3769가구)로 가장 많다. 공공지원 민간임대는 공공임대보다 임대료가 높지만 주거 질이 우수하고 입주 요건이 유연하다는 장점이 있다.

2015년 특별법 제정으로 본격화한 이 사업의 만기가 본격화되고 있다. 올해 3개 단지를 시작으로 내년 11개, 2027년 7개, 2028년 9개, 2029년 9개 단지가 차례로 의무 임대 기간을 종료한다.

만기 리츠는 임대 연장과 분양 전환 두 가지 옵션을 갖고 있으나, 두 경우 모두 애로사항이 존재한다. 대부분 적자 운영 중인데다, HUG의 추가 출자 여부가 불확실해 임대 연장이 쉽지 않다. 매각 역시 2020년 임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신요구권이 걸림돌이다. 공공임대와 달리 민간임대는 의무 기간 종료 후 퇴거 조항이 명시되어 있지 않아 추가 논란이 예상된다.

정치권의 규제 움직임도 불안 요소다. 무주택자 우선 분양 의무화 법안과 분양가 제한 법안이 발의되면서 업계의 우려가 커지고 있다. 리츠협회 관계자는 "뉴스테이 단지에는 유주택자 비율이 높아 법안 통과 시 반발이 클 것"이라고 전했다.

업계는 종합부동산세·취득세 감면 등 인센티브 도입을 요구하고 있다. 뉴스테이에서 공공지원 민간임대주택, 기업형 장기임대주택으로 잦은 정책 변경이 이어지며 신뢰도가 하락한 상황에서, 만기 단지에 대한 후속 조치 미비는 산업 위축으로 이어질 수 있다는 지적이다. 국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "사업자들이 뉴스테이 사업의 종료 방식을 주시하고 있다"며 "시장 활성화를 위해서는 안정적인 출구 전략으로 신뢰를 회복해야 한다"고 말했다.