[단독] "전세 보증금으로 집을 산 경우 어찌해야 하나"…갭투자자들 당황, 6억 대출 한도에 발목 잡혀

수도권 및 규제 지역에서 주택담보대출이 최대 6억원으로 제한되면서, 전세 보증금을 활용해 주택을 구매한 집주인들이 큰 어려움을 겪고 있다. 금융당국이 이들이 실제 거주 목적으로 대출을 받을 경우 규제 대상에 포함되는지 여부를 아직 결정하지 못했기 때문이다. 특히 분양가 상한제가 적용된 아파트 단지의 입주자들이 직면한 문제가 두드러진다. 이들은 전세금을 잔금으로 사용한 경우가 많아, 당국의 해석에 따라 실거주의무 위반 여부가 결정될 전망이다.

29일 금융계 및 부동산 업계 소식에 따르면, 정부는 은행의 전세퇴거자금대출을 새 대출 규제에 포함시킬지 검토 중이다. 규제 시행 이후 체결된 계약에 대해서는 6억원 한도를 적용하는 방향이 유력하지만, 기존 계약 건에 대한 처리 기준은 미정이다. 금융당국 내부에서도 전세퇴거자금대출을 6억원 한도 대상으로 볼지에 대해 논란이 있는 것으로 알려졌다. 전세를 끼고 매입한 구매자를 기존 차주로 인정해 보호해야 한다는 의견도 제기된 바 있다.

금융당국 관계자는 "피해자가 발생하지 않도록 세부 기준을 곧 공개할 예정"이라며 "갭투자 여부를 가려내는 작업을 진행 중"이라고 설명했다. 그러나 현장에서는 혼란이 불가피할 전망이다. 정부가 28일 이전 계약자나 대출 접수 완료자는 규제에서 제외하기로 해 공정성 논란도 예상된다. 2019년 15억원 초과 주택 대출 금지 시에도 당시 계약 건 전세퇴거자금대출은 규제를 받지 않았다.

지난해 서울에서 전세가 있는 아파트를 구매한 김모 씨는 "거주 중인 매물이 없어 세입자가 있는 집을 선택할 수밖에 없었다"며 "임대 기간 종료 후 대출로 입주하려 했으나, 6억원 한도 적용 시 계획이 무너질 수 있다"고 말했다.

분양가 상한제 적용 단지의 입주자들은 상황이 더욱 복잡하다. 작년 3월 실거주의무 3년 유예 조치로 많은 집주인이 전월세 보증금으로 잔금을 낸 탓이다. 3년 내 거주의무를 이행하려면 전세퇴거자금대출이 필수적이지만, 이마저도 차질이 우려된다.

예를 들어 올림픽파크포레온의 경우 84㎡ 분양가가 12억3060만~13억2040만원이었다. 작년 말 입주 당시 동일 평형 전세 가격은 8억~9억원대였다. 집주인이 중도금 대출과 전세 보증금으로 잔금을 마련했다면 향후 거주 시 문제가 발생할 수 있다.

실거주의무를 위반할 경우 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금이 부과되며, 최악의 경우 LH에 분양가보다 약간 높은 가격으로 재매각해야 할 수도 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "갭투자자와 일반 구매자를 구분하는 기준 마련이 어렵다"며 "소급 적용 논란도 있을 것"이라고 지적했다.

매일경조 조사 결과, 서울·수도권에서 실거주의무가 적용된 입주 단지는 상당수다. 올림픽파크포레온 외에도 래미안원펜타스, e편한세상 고덕어반브릿지, 강동헤리티지자이, 센트레빌아스테리움시그니처, 장위자이레디언트 등이 해당된다.