"주택가격 안정" 초기 성과는 긍정적…공급 확충이 향후 과제[6·27 대출 규제 1개월]①

지난 6월 말 정부는 수도권 및 규제지역 주택담보대출 상한액을 6억 원으로 제한하고 재건축 이주비 대출을 사실상 차단하는 강력한 금융 규제를 도입했다. 이러한 조치로 단기적으로 주택가격 상승세가 부분적으로 진정되는 효과가 나타났으나, 실제 주택 구매를 원하는 수요층의 자금 조달이 어려워지고 전세에서 월세로의 전환 현상이 두드러지고 있다. 이에 따라 공급 확대 정책에 대한 요구가 높아지는 가운데, 본지는 최근 시행된 규제의 효과와 영향, 시장 반응 및 구조적 변화를 종합적으로 분석했다.

서울 시내 아파트 단지 전경. /뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자
황보준엽 기자 = 6·27 강도 높은 대출 규제 시행 후 1개월이 지난 현재, 과열되던 부동산 시장이 어느 정도 진정되는 모습을 보이고 있다. 서울 아파트 가격 상승률이 둔화되면서 정부는 단기적인 시장 과열 방지라는 목표에 어느 정도 성과를 거두었다고 평가하고 있다. 그러나 공급 측 대책이 마련되지 않은 상황에서 이러한 정책 효과가 오래 지속되기 어려울 것이라는 지적도 제기되고 있다.

한국부동산원이 24일 발표한 7월 셋째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트값은 0.16% 상승해 전주 대비 0.03%포인트(p) 상승폭이 감소했다. 이는 지난달 23일 0.43%를 기록한 이후 6년 9개월 만의 최고 상승률 이후 4주 만에 오름세가 절반 이상 줄어든 수치다.

강남 지역에서도 비슷한 추세가 관찰됐다. 서초구는 0.32%에서 0.28%로, 강남구는 0.15%에서 0.14%로 가격 상승률이 둔화된 반면, 송파구는 0.36%에서 0.43%로 상승폭이 확대되는 모습을 보였다. KB부동산 주간 시세에서도 서울 아파트 가격 상승률이 0.31%에서 0.28%로 감소해 두 기관 모두 유사한 경향을 확인했다.

강력한 대출 규제가 효과를 보이면서 이재명 정부가 우려했던 '단기 과열' 현상은 부분적으로 완화된 것으로 보인다. 정부는 지난달 27일 투기 수요 억제를 목표로 주택담보대출 한도 6억 원 제한, 첫 주택 구매자 대상 LTV 축소, 소유권 이전 조건부 전세대출 규제 등의 조치를 시행했다.

국토교통부 관계자는 "수요 안정화를 위해서는 대출 관리가 핵심"이라며 "부동산 시장으로의 과도한 자금 유입을 차단하는 효과적인 수단"이라고 설명했다.

그러나 정책 효과의 지속 가능성에 대한 회의론도 존재한다. 문재인 정부 시절인 2019년 12월 시행된 '15억 원 초과 아파트 주택담보대출 규제'의 가격 안정 효과도 6개월밖에 지속되지 못한 전례가 있다. 이번 규제로 인한 시장 진정 또한 대출 억제에 따른 일시적인 반응에 불과할 수 있다는 분석이다. 특히 구체적인 공급 확대 방안이 아직 마련되지 않았다는 점이 우려된다.

IAU 심형석 교수는 "경기 활성화를 위한 유동성 공급이 이어지는 상황에서 주택가격만 오르지 않도록 하는 것은 불가능하다"며 "현재 시장은 수요 측면에 강한 충격을 받은 상태일 뿐"이라고 진단했다.

소비자들의 기대 심리도 여전히 높은 수준이다. 부동산R114가 실시한 하반기 주택 시장 전망 설문조사 결과에 따르면, 응답자의 49%가 "하반기 집값이 상승할 것"이라고 예상했다. 이는 직전 조사 대비 17%p 증가한 수치로, 2021년 하반기 이후 4년 만에 가장 높은 비율이다. 반면 가격 하락을 전망한 응답자는 12%p 감소한 13%에 그쳤다.

한국자산관리연구원 고종완 원장은 "금리 인하 기조와 경기 부양을 위한 유동성 공급이 계속되는 상황"이라며 "전세가 상승도 주택가격을 끌어올리는 요인으로 작용하고 있어 공급 대책이 시급하다"고 강조했다.

정부는 하반기 공급 확대 정책을 통해 주택가격 안정세를 공고히 한다는 계획이다. 이재명 대통령의 대선 공약이었던 재건축 규제 완화와 유휴부지 개발이 주요 축이 될 전망이다.

국토부 장관 후보자인 김윤덕 씨는 "신규 신도시 개발보다 기존 유휴부지 활용이 더 효과적"이라고 언급했다. 유휴부지 개발은 신도시 건설이나 새로운 택지 조성에 비해 공급 속도가 빠르다는 장점이 있다.

한편 금융당국은 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 등 추가 규제를 검토 중인 것으로 알려졌다. 과도한 전세대출이 전세가와 주택가를 동시에 부추기고 있다는 판단에서다.

전문가들은 지속적인 공급 확대 신호를 보내는 동시에, 금융 규제가 무주택 실수요자의 부담을 가중시키지 않도록 해야 한다고 조언한다.

고종완 원장은 "GTX 역세권 등 입지 조건이 좋은 지역에 대한 공급 가능성을 알리는 것이 중요하다"며 "보유세 인상도 고려 대상이 될 수 있지만, 정책 대출 축소 등 대출 규제 강화는 실수요자의 시장 진입을 더욱 어렵게 할 수 있다"고 말했다.

다양한 방식의 공급 확대 필요성도 제기되고 있다. NH농협은행 윤수민 부동산전문위원은 "공공 주도의 공급보다 민간을 포함한 다양한 주체의 공급 확대가 필요하다"며 "시장의 잠재 수요를 흡수할 만큼 충분한 물량이 공급되어야 한다"고 설명했다.