노원구 4억 상승 동안 서초구는 20억 급등…세금 정책이 초래한 주택 격차

지난 10년간 '단단한 한 채'는 부동산 시장에서 가장 수익성 높은 투자 방식으로 자리매김했습니다.

정부는 강남 지역 주택가격, 특히 '단단한 한 채'에 대한 수요를 억제하기 위해 각종 규제를 도입했으나, 오히려 지역 간 차이는 더욱 벌어졌습니다. 이에 근본적인 대책 마련이 시급하다는 지적이 나오고 있습니다. 건설사회부 강 기자, 먼저 '단단한 한 채'라는 용어는 언제부터 사용되기 시작했나요?

2017년 문재인 정부 시절, 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과세 제도가 본격 시행되면서 상황이 바뀌었습니다.

서울과 수도권을 중심으로 양도세 규제가 대폭 강화되자, 다주택자들은 매각을 접고 증여나 장기 보유를 선택했습니다. 이 시점부터 '한 채만 완벽하게 관리하자'는 투자 전략이 부동산 시장에서 힘을 얻기 시작했습니다.

의도와 달리 다주택 규제 강화가 '단단한 한 채' 선호로 이어졌고, 이는 주택가격의 양극화를 더욱 부채질했습니다.

서울과 지방 간 주택가격 차이가 급격히 확대되었습니다. 2017년 서울 아파트 중위가격은 약 5억 5천만 원이었으나, 2021년에는 사상 처음 10억 원을 돌파했으며 현재도 그 수준을 유지하고 있습니다. 반면 같은 기간 5대 광역시 아파트 중위가격은 3억 원 대에 머물렀습니다.

서울 내부에서도 지역 간 격차는 더욱 커졌습니다. 서초구 아파트 가격은 지난 10년간 20억 원 이상 상승한 반면, 도봉구 아파트는 약 3억 원 오르는 데 그쳤습니다. 강남권 아파트는 매매가 활발히 이루어지며 자산 가치가 꾸준히 증가했지만, 노원·도봉·강북구 등은 수요 부족으로 매매가 어렵고, 팔아도 다른 지역으로의 이주가 힘든 실정입니다. 이로 인해 서울 내에서도 주거 계층의 고착화 현상이 나타나고 있습니다.

다주택자를 무조건 투기꾼으로, 1주택자를 진짜 수요자로 단정한 획일적 규제가 이러한 편중 현상을 초래했습니다. 그렇다면 1주택자에게 제공되는 혜택에는 어떤 것들이 있을까요?

가장 큰 이점은 세제 혜택입니다. 1세대 1주택자의 경우 양도차익이 아무리 커도 최대 12억 원까지 비과세가 적용됩니다. 또한 장기 거주 시 '장기보유특별공제'를 통해 양도차익의 80%를 공제받을 수 있습니다. 대출 조건에서도 유리한데, 1주택자가 기존 주택을 매각하고 새 집을 구입할 때 비규제 지역에서는 LTV 70%까지 대출이 가능합니다. 다주택자들이 대출에 제한을 받는 것과 대비되는 부분입니다.

1주택자에게 혜택이 집중되면서 제도 개편 필요성이 제기되고 있습니다.

주택 공급이 부족한 현실에서 '단단한 서울 아파트 한 채'에 몰린 수요를 분산시키려면 세제 개선이 필요하다는 지적입니다. 실제로 15억 원 자산을 가진 사람이라도 '단단한 한 채'를 보유한 경우 세금 부담이 거의 없는 반면, 두 채를 나눠 가진 사람은 중과세를 내야 합니다. 주택 수만을 기준으로 삼는 현재 제도는 세금 회피 전략을 부추길 뿐입니다. 따라서 주택 수가 아닌 자산총액이나 양도차익을 기준으로 세제를 개편해야 한다는 의견이 꾸준히 나오고 있습니다.

혁신적인 공급 정책도 필요합니다. 수요가 집중되는 지역에 주택을 대량 공급하는 방안과 함께, 선호도가 높은 도심 재개발·재건축 사업의 규제를 완화해 격차 확대를 막아야 합니다.

해외 사례는 어떨까요?

각국마다 접근 방식이 다릅니다. 미국은 최대 50만 달러(약 7억 원)까지 비과세를 허용하고, 영국은 차익 중심의 '자본이득세'를 적용합니다. 일본은 주택 수 대신 보유 기간과 자산 규모에 따라 세금을 매깁니다.

그러나 새로운 기준을 마련할 경우 또 다른 형평성 논란이 발생할 수 있습니다.

예를 들어 '12억 원인가, 15억 원인가'와 같은 기준선에 대한 사회적 합의가 우선되어야 합니다. 조세 제도 개편은 쉽지 않으며, 새 기준에 걸리는 중산층의 불만도 고려해야 합니다. 그러나 현재처럼 주택 수만을 기준으로 삼으면 시장 참여자들이 '세금 회피 전략'에만 집중하는 악순환이 반복될 것입니다. 전문가들은 '단단한 한 채'에서 비롯된 부작용을 방지하려면 원칙을 재정립하고, 실질적 자산 가치 중심으로 체계를 전환해야 한다고 강조합니다.

잘 들었습니다.