"세금 사용 안 한다"는 윤석열 정부, "무조건 6억 대출" 정책 실시...과연 누구를 위한 조치인가 [부동산 현장 리포트]

2023년 상반기 아파트 가격 동향 분석
지역별로 '급등'과 '급락' 현상 동시 발생
경기 지역 31개 지역 아파트값 하락세
"6억 대출 제한, 정말 필요한 사람을 위한 정책인가"
서울 아파트 단지 전경. 사진=뉴스1

최근 서울 아파트 시장이 급격히 과열되고 있다. 이는 문재인 정부 초기의 상황과 유사하지만, 현재는 지역 간 격차가 더욱 심화되어 서울을 포함한 수도권에서도 극명한 차이를 보이고 있다. 일부 지역은 가격이 급상승하는 반면, 다른 지역에서는 하락세가 지속되고 있다.

부동산 전문가들은 현 정부가 문재인 정부 시절보다 더 복잡한 주택 정책 결정을 해야 한다고 지적한다. 이에 정부는 대출 규제라는 강력한 정책을 내놓았다. 주요 내용은 수도권 주택담보대출을 6억원으로 제한하고, 다주택자에 대해서는 대출을 전면 금지하는 것이다.

서울 시장도 양극화...'강남 3구·마포용산성동·한강 인근'이 선도

한국부동산원의 최근 자료에 따르면, 2023년 1월부터 6월까지 서울 아파트 가격은 3.10% 상승했다. 이는 전년 동기 대비 0.30%에 그쳤던 것과 비교하면 큰 차이를 보인다.

하지만 서울 내에서도 강남권과 마포·용산·성동구, 한강 인근 지역이 가격 상승을 주도했다. 6개월간 3% 이상 오른 지역은 총 11개 구로, 강남 4개 구와 마포·용산·성동구, 동작·영등포·광진·양천구 등이 포함된다.

자료: 한국부동산원

가장 큰 상승률을 기록한 지역은 송파구로 8.58%의 증가율을 보였다. 강남구와 서초구도 7% 이상 오르며 뒤를 이었고, 마포·용산·성동구는 5%대, 동작·영등포·광진구 등은 3%대의 상승률을 기록했다.

특히 강남구 대치동의 '한보미도맨션2차'(전용 190㎡)는 최근 3.3㎡당 1억원이 넘는 70억원에 거래되며 화제를 모았다. 송파구 잠실동 주공5단지도 40억원이 넘는 거래가 연이어 발생하고 있다.

반면 상승률이 1% 미만인 지역도 다수 존재한다. 은평구(0.67%), 관악구(0.64%), 구로구(0.61%) 등 9개 외곽 지역이 이에 해당하며, 도봉구는 -0.05%를 기록해 서울 25개 구 중 유일하게 마이너스 성장을 보였다.

이처럼 서울 아파트 가격 상승은 일부 지역의 급등으로 인해 전체 평균이 끌어올려진 결과다. 연세대학교 고준석 교수는 "서울 전체가 상승한 것처럼 보이지만 실제로는 특정 지역에 집중된 현상"이라며 "일종의 착시 효과가 발생하고 있다"고 설명했다.

경기 지역 31곳 하락, 인천은 부평구만 유일한 상승

자료: 한국부동산원

수도권 다른 지역도 상황은 마찬가지다. 한국부동산원이 경기 지역을 48개 구역으로 나눠 분석한 결과, 2023년 상반기 1% 이상 오른 지역은 7곳에 불과했다.

과천시가 7.60%로 가장 큰 상승률을 보였으며, 성남 분당구(3.46%), 용인 수지구(2.68%), 성남시(2.48%), 안양 동안구(1.55%), 하남시(1.25%), 성남 수정구(1.20%) 등이 뒤를 이었다.

반면 가격이 하락한 지역은 31곳에 달했다. 평택시(-3.79%)가 가장 큰 폭으로 떨어졌으며, 안성시(-2.68%), 이천시(-2.43%), 김포시(-2.28%), 광명시(-2.17%) 등이 2% 이상 하락했다. 경기 지역 전체 평균은 -0.28%로, 일부 상승 지역을 제외하면 대부분 하락세를 보였다.

인천의 경우 부평구를 제외한 모든 지역에서 가격이 하락했으며, 평균 -0.81%의 감소율을 기록했다. 특히 연수구(-2.24%)는 송도신도시가 위치한 지역임에도 불구하고 2% 이상 하락했다.

고준석 교수는 "현재 아파트 시장을 정확히 표현하자면 '강남·마포용산성동·한강 인근 지역의 과열'이라고 할 수 있다"며 "경기도 극소수 지역을 빼면 대부분 침체됐고, 인천은 더 말할 필요도 없다"고 말했다. 지방 아파트 가격도 전년 동기 -1.00%에서 올해 -1.05%로 하락폭이 확대되고 있다.

윤석열 정부의 대출 규제 조치는 강남과 비강남 지역 간 격차를 더욱 벌릴 것이라는 우려가 나온다. '세금을 활용해 집값을 통제하지 않겠다'는 공약을 내건 새 정부는 첫 부동산 대책으로 대출 규제라는 강수를 두었다.

7월 28일부터 수도권 전역에서 주택담보대출 최대 한도가 6억원으로 제한되며, 2주택 이상 소유자에 대한 대출은 완전히 금지된다. 새 아파트 잔금 대출에도 동일한 규제가 적용되며, 정책자금 대출 한도도 축소된다.

금융당국은 "고가 주택 구매에 대한 과도한 대출을 억제하기 위한 조치"라고 설명했지만, 시장에서는 큰 충격으로 받아들이고 있다. 한 관계자는 "강남의 고가 주택을 겨냥한 정책이 수도권 전체에 획일적으로 적용되는 것은 문제가 있다"며 "결국 정책 취지와도 맞지 않으며, 서울 외곽과 수도권 시장만 위축시키는 결과를 낳을 것"이라고 지적했다.

'선택적 규제를 포기했다', '청년과 서민의 주거 기회를 차단한다'는 비판도 제기되며, 이번 조치가 정부의 주택 시장 활성화 정책에 오히려 악영향을 미칠 것이라는 우려도 나오고 있다.
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