6억 대출 한계 속 서울 투자 유망지는 '빌라'로 주목받아 [손바닥 부동산]

서울 부동산 시장이 강도 높은 대출 제한 조치로 큰 영향을 받고 있다. 지난 27일 정부는 사상 최강의 대출 규제를 발표하며 아파트 가격 급등을 억제하기 위한 조치를 내놓았다. 특히 강남 3구와 마포·용산·성동 등 한강 인근 지역의 단기 투기 현상이 뚜렷해지자, 정부는 대출 제한을 통해 직접적인 시장 안정화를 꾀한 것이다.

이러한 조치로 인해 실제 주택 수요자와 투자자 모두 기존 아파트 중심의 투자 전략을 재고해야 하는 상황에 처했다. 이에 따라 최근 빌라 투자가 새로운 대안으로 떠오르고 있다.

이번 정부 정책은 투자 목적의 주택 대출을 사실상 차단한 내용을 담고 있다. 수도권 주택담보대출에 6개월 내 실제 거주 의무를 부과해 갭 투자를 차단했으며, 다주택자에 대한 대출도 완전히 봉쇄했다. 실제 거주자라도 6억원 이상의 대출이 불가능해져, 평균 13억5천만원에 달하는 서울 아파트 구매가 사실상 불가능해진 셈이다. 이는 중산층 이하 무주택자들의 아파트 구매 가능성을 현실적으로 차단한 것과 마찬가지다.

그러나 이런 강력한 규제에도 주택 투자 수요는 여전히 존재한다. 아파트 투자가 막히자 투자자들은 자연스럽게 비아파트 시장으로 눈을 돌리고 있다. 최근 오피스텔과 연립·다세대주택(빌라) 수요가 급증하는 배경도 여기에 있다. 실제 거주를 원하는 무주택자와 아파트 투자가 어려워진 개인 투자자들에게 빌라가 유력한 대체 투자처로 부상하고 있다.

실제 시장 동향도 이러한 추세를 반영하고 있다. KB부동산 자료에 따르면 서울 오피스텔 평균 매매가격이 4개월 연속 상승했으며, 연립주택 평균 매매가격은 3억4912만원으로 2022년 이후 최고 수준을 기록했다. 서울 연립주택 거래 중위가격도 지난해 9월 이후 8개월 만에 반등세를 보였다. 이는 단순한 일시 현상이 아니라 아파트 진입 장벽에 부딪힌 시장 참여자들이 빌라 시장으로 이동하는 구조적 변화로 볼 수 있다.

공급 측면에서도 주목할 변화가 나타나고 있다. 최근 2~3년간의 전세 사기 문제와 건설 경기 위축으로 신규 비아파트 공급이 현저히 감소했다. 국토교통부 통계에 의하면 1~4월 전국 비아파트 인허가 물량이 전년 대비 8.7% 감소했고, 착공 물량도 7.8% 줄어든 것으로 집계됐다. 수요 증가와 공급 감소가 맞물리며 가격 상승 조건이 성숙해지고 있는 상황이다.

현재 빌라 투자가 주목받는 이유는 무엇일까?

첫째, 진입 비용이 상대적으로 낮다. 서울 아파트 평균 가격의 절반 이하로도 입지 조건이 좋은 빌라를 구입할 수 있다. 서울에서 3억~4억 원으로 아파트를 구매하는 것은 거의 불가능하지만, 동일 금액으로 빌라 매입은 충분히 가능하다. 특히 1인 가구나 신혼부부, 실제 거주를 원하는 무주택자들에게 현실적인 선택지가 된다.

둘째, 시장 수요가 지속적으로 증가하고 있다. 실수요 중심 시장으로 전환되면서 저평가된 빌라에 대한 재조명이 이루어지고 있다. 특히 교통 편의와 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역의 신축 빌라들은 아파트 대비 가격 경쟁력이 뛰어나며 거주 만족도도 높은 편이다. 이러한 실거주 수요 증가는 장기적인 가격 안정성으로 이어질 수 있다.

셋째, 재개발 가능성이 있는 지역의 빌라는 중장기 투자 가치가 높다. 서울 일부 빌라 밀집 지역은 신속통합기획, 모아타운, 공공정비 등 다양한 재개발 사업과 연결되어 장기적으로 아파트로 전환될 가능성을 안고 있다. 이는 초기 투자 대비 높은 수익을 기대할 수 있는 요소다.

넷째, 안정적인 전세 수익을 기대할 수 있다. 빌라는 전세가율이 상대적으로 높고, 아파트에 비해 관리비와 유지보수 비용이 적게 든다. 특히 실제 거주 수요가 많은 지역에서는 공실 우려 없이 꾸준한 임대 수익을 올릴 수 있다.

종합하면, 현재 시점은 아파트보다 빌라에 주목할 필요가 있다. 정부 규제로 아파트 시장 진입이 어려워진 상황에서 빌라는 저평가된 시장으로서 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 대안이 되고 있다. 특히 입지 조건, 공급과 수요, 정책 환경 등 네 가지 요소가 모두 빌라 시장을 지지하고 있어 단기적인 유행이 아닐 가능성이 크다. 다만 최근 실거래가 대비 과도하게 고가에 형성된 매물은 신중히 검토해야 하며, 재개발 계획이 지연되거나 취소될 경우의 리스크도 미리 고려해야 한다.

송승현 도시와 경제 대표(사진=도시와 경제)