대출 규제 영향으로 전세 시장도 얼어붙어…"대출 없으면 전세금 1억 인하 가능"

▲ 서울 서초구 잠원동 메이플자이 단지 전경

"막 입주 시작한 새 아파트에 대출 규제가 강타했어요. 소유권 이전 조건부 전세대출이 차단되면서 집주인들의 잔금 조달에 문제가 생겼고, 전세 계약도 부진합니다. 이제 전세자금대출을 이용하지 않는 세입자가 각광받고 있어요."

서초구 잠원동 '메이플자이' 아파트에서 벌어지고 있는 상황입니다.

3,307가구 규모의 이 대형 단지는 입주 시작과 동시에 강력한 대출 규제를 맞아 혼란스러운 분위기가 감돌고 있습니다.

지난달 28일 이후 체결되는 전세 계약에서 임차인이 대출을 받을 경우, 그 금액으로 집주인의 분양 또는 매매 잔금을 납부할 수 없게 되면서 자금 조달에 긴박한 상황이 펼쳐지고 있습니다.

현재 서초구는 토지거래허가구역이지만, 부동산거래신고법 시행령에 따라 신규 분양 아파트는 거래 허가 대상에서 제외됩니다.

따라서 새 아파트 분양 계약자는 토지허가구역 내에서 바로 입주하지 않고 전세로 내놓을 수 있습니다.

다만 분양가상한제 적용 주택의 경우 3년간 실거주 의무 유예 기간이 주어져, 이 기간 내에 실제 거주를 시작해야 합니다.

잠원동 소재 한 부동산 중개업자는 "입주를 미루고 전세로 내놓는 경우 대부분 잔금 마련을 위한 목적"이라며 "규제 전 계약은 문제없지만, 현재는 임차인의 대출금이 잔금으로 사용 불가해 계약 체결이 어려워졌다"고 설명했습니다.

이 같은 상황으로 인근 신축 아파트 인기에도 불구하고 전세 계약이 지지부진하다는 게 현지 업계의 진단입니다.

서초구 반포동 한 중개사 대표는 "여름 휴가철로 전세 수요가 본래 적은 시기인데 규제까지 더해 거래가 더욱 어려워졌다"며 "잔금 대출은 기존 규정이 유지되어 6억 원 한도 없이 이용 가능하지만, 입주를 미루려는 분들은 고민이 깊다"고 전했습니다.

이에 따라 집주인들은 대출을 받지 않는 세입자를 우선적으로 선호하는 추세입니다.

하지만 고액의 전세금을 현금으로 조달할 수 있는 임차인을 찾기 쉽지 않다는 게 현장의 목소리입니다.

잠원동 다른 중개업자에 따르면 "세입자가 대출을 받지 않을 경우 전세금을 1억 원 가량 깎아주겠다는 제안도 나오고 있다"며 "입주 시한이 다가올수록 이런 사례가 증가할 것"이라고 내다봤습니다.

입주가 본격화되면서 전세 가격도 하락세를 보이고 있습니다.

이 아파트 84㎡ 규모 전세가는 1-2개월 전 18억~19억 원대 호가에서 현재 14억~15억 원대로 낮아졌습니다.

대형 단지임에도 입주 기간이 2개월 미만으로 남아, 이달 말에서 다음 달 초까지 추가 하락 가능성이 있다는 게 현지 업계의 관측입니다.

메이플자이 영향으로 주변 아파트 전세 시장도 약세를 나타내고 있습니다.

한국부동산원 통계에 따르면 서초구 아파트 전세가는 지난 3월 마지막 주부터 약 3개월간 지속적으로 하락하며 그 폭이 커지고 있습니다.

강남3구와 강동구 등 동남권에서 최근 전세가 하락한 지역은 서초구가 유일합니다.

신규 입주 단지뿐 아니라 기존 아파트 전세 시장도 침체된 모습입니다.

계절적 비수기와 강력한 대출 규제가 겹치며 새로운 거래가 크게 줄었습니다.

송파구 잠실동 한 중개업체 대표는 "매매 시장은 정적을 보이고, 전세는 재계약이 주를 이룬다"며 "가을 이사철 전까지는 전세 가격이 약세를 이어갈 것"이라고 예상했습니다.

마포구 아현동 중개업자는 "최근 아파트 가격 급등으로 전세를 활용한 후순위 대출을 이용하는 매수자가 많았는데, 조건부 전세대출 금지와 담보대출 시 실거주 의무로 매매와 전세 모두 위축됐다"고 말했습니다.

전문가들은 향후 전세 시장이 불안정해질 수 있다는 우려를 제기합니다.

다세대·연립주택 등 소형 주택 공급 감소와 내년 서울 민영 아파트 입주 물량 축소가 예상되는 가운데, 강력한 대출 규제로 인해 매수 포기하고 전세를 선택하는 사례가 늘어날 경우 전세 가격이 반등할 수 있다는 분석입니다.

또한 전세에서 월세로의 전환도 가속화될 전망입니다.

전세 대출 감소로 인해 보증금 일부를 월세로 전환하려는 세입자와 대출 없이 임대하려는 집주인의 요구가 맞물리며 보증부 월세 계약이 증가할 것으로 보입니다.

노원구 상계동 한 중개인은 "대출 규제 지속으로 전세 임대 수요가 줄면 공급도 감소할 것"이라며 "정부의 총부채상환비율 적용 등 정책 변화에 따라 시장 변동성이 클 것"이라고 덧붙였습니다.

유영규 기자