투자자·신혼부부 '주춤'… 강력한 대출 규제에 부동산 시장 급냉각

정부가 29일 수도권 및 규제 지역에서 주택 구입을 위한 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억 원으로 제한하는 정책을 시행하자, 서울 일부 은행에서는 관련 상품 안내 현수막이 눈에 띄었다.
최근 과열되던 서울 부동산 시장이 강도 높은 대출 규제로 급격히 식어가는 모습이다. 공인중개사 사무소에 빗발치던 전화 문의가 갑자기 줄어들었으며, 내 집 마련을 계획하던 신혼부부들도 계획 변경을 피할 수 없게 됐다. 서울 아파트 3가구 중 2가구가 이번 대출 규제의 영향을 받을 것으로 분석되면서 일시적으로 거래가 위축되는 분위기다.

부동산R114의 수도권 아파트 평균 가격을 기준으로 '주담대 6억 원 한도' 적용 대상을 추산한 결과, 서울 25개 구 중 18개 구가 해당되는 것으로 나타났다. 이는 아파트 구매자가 최대한 대출을 활용해 매매를 진행할 경우를 가정한 계산이다. 수치상으로는 18개 구 127만 6,257가구로, 서울시 전체 아파트(임대주택 제외) 약 171만 7,384가구의 74%에 해당한다. 기존에는 서울 아파트 평균 가격 14억 6,000만 원(부동산R114 기준)에 주담대 비율(LTV) 70%를 적용하면 10억 2,000만 원까지 대출이 가능했으나, 이제는 4억 2,000만 원으로 크게 줄어들었다.

다만 실제 거래 가격과 개인 소득을 고려하면 영향받는 규모는 이보다 적을 것으로 보인다. 그럼에도 이번 강력한 규제가 부동산 구매 심리에 냉각 효과를 미치고 있다는 분석이 나온다.

현장에서는 거래가 일시적으로 중단된 상태다. 서울 성동구 한 공인중개사는 "현재 문의 전화가 완전히 끊겼다"며 "규제 발표 당일 부산에서 갭투자(전세권 매매)를 고려하던 구매자가 6억 원 여유 자금으로 문의했지만, 조건이 까다로워져 결국 다른 방안을 모색하겠다고 했다"고 전했다.

예상보다 빠르게 시행된 대출 규제로 인해 구매 계획을 수정하는 사례도 늘고 있다. 이에 따라 시장 위축으로 인한 실수요자와 임차인의 주거 불안을 방지하기 위한 추가 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다.

서울에서 공인중개사무소를 운영하는 최모 씨는 "주말에 집구경 예약이 있었던 한 부부가 대출 규제로 인해 방문을 취소했다"고 말했다. 올해 결혼 예정인 30대 직장인 권모 씨는 전세로 방향을 바꿀 계획이다. 정부가 신혼부부 및 신생아 특례대출 등 정책자금 대출 한도를 축소하면서 선택의 폭이 좁아졌기 때문이다. 권 씨는 "결국 전세를 알아볼 것 같다"고 털어놨다.

일각에서는 '주담대 6억 원 한도' 규제에 대한 과도한 반응을 우려하는 목소리도 있다. 금융위원회는 지난 27일 "6억 원 대출을 받으면 월 300만 원씩 30년 동안 상환해야 하는데, 실제로 이 정도 대출을 이용하는 비율은 10% 내외"라고 설명했다. 금융위에 따르면, 수도권 중위소득 연 6,000만 원(2023년 기준)의 차주가 10억 원 주택을 구매할 때 최종 대출금액은 기존과 동일하게 4억 1,900만 원 수준이다. 경기도에 거주하는 이모 씨는 "6억 원 대출을 받을 상황이 아니어서 직접적인 영향은 없지만, 과거 정부 규제 시 집값이 오른 경험이 있어 부정적인 효과가 발생할까 걱정된다"고 말했다.

전문가들은 이번 정책이 단기적으로 시장 과열을 진정시킬 것으로 전망한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "충격요법으로 당분간 시장이 안정기를 가질 것"이라며 "고가 아파트를 겨냥한 조치지만, 정책자금 대출 축소로 중저가 수요까지 위축될 수 있어 추가 효과는 기대하기 어렵다"고 분석했다.

장기적으로는 경제 전반의 개선이 필요하다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "강한 규제로 시장을 잠재운 후 경제성장과 물가안정을 동시에 추진해야 한다"고 강조했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원도 "5년 이상을 내다보는 종합적인 대책 마련이 시급하다"고 덧붙였다.

임대차 시장의 파장도 우려된다. 갭투자 방지를 위해 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되고, 대출 후 6개월 내 전입 의무가 생기면서 전세 물량 감소 가능성이 제기된다. 또한 수도권과 규제 지역의 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 강화되면서 전세 부족과 월세 전환 현상이 발생할 수 있다.