[단독] "전세 보증금으로 매입했는데" 갭투자 집주인들 당혹, 6억 대출 한도에 발목

28일부터 시행된 6억원 초과 주택담보대출 금지 조치로 서울 아파트의 74%가 대출 제한 영향을 받을 것으로 분석되며 시장이 혼란에 빠졌다. 사진은 서초메이플 자이 입주 시작을 앞두고 건물 입구에 게시된 주담대 관련 공고문이다. [금융당국이 수도권과 규제지역에서 주택담보대출을 6억원으로 제한하면서 전세 보증금을 활용한 주택 구매자(갭투자자)들이 큰 어려움을 겪고 있다. 실거주 목적의 추가 대출 시 규제 적용 여부가 불확실하기 때문이다.

분양가 상한제 적용 단지가 특히 주목받고 있다. 전세 보증금으로 잔금을 처리한 분양권자들은 금융당국의 해석에 따라 실거주 의무 위반자로 분류될 가능성이 있다.

금융권 소식에 따르면 정부는 현재 전세퇴거자금대출(실거주 목적의 전세금 반환 대출)을 이번 규제 대상에 포함할지 검토 중이다. 28일 이후 계약 건에 대해서는 6억원 한도를 적용하는 방향이지만, 기존 계약자 처리 기준은 미정인 상태다.

서울 시내 은행 지점에 부착된 주택담보대출 안내문. [금융당국 내부에서도 전세퇴거자금대출의 규제 적용 여부를 놓고 논쟁이 벌어지고 있다. 전세를 활용한 구매자를 기존 차주로 인정해 보호해야 한다는 주장과 그렇지 않은 의견이 대립하고 있다.

당국 관계자는 "선의의 피해자를 방지하기 위해 세부 기준을 마련 중"이라며 "갭투자자와 일반 구매자를 구분하는 작업을 진행하고 있다"고 설명했다. 그러나 현장 혼란은 불가피할 전망이다.

정부가 28일 이전 계약자나 대출 접수 완료자는 규제 대상에서 제외하기로 해 공정성 논란이 예상된다. 2019년 15억원 초과 주택 대출 금지 시에도 기존 계약자의 전세퇴거자금대출은 규제를 받지 않았던 전례가 있다.

지난해 서울에서 전세가 있는 아파트를 구입한 김씨는 "거주 중인 매물이 없어 세입자가 있는 집을 선택할 수밖에 없었다"며 "임대 종료 후 대출로 입주하려 했는데 6억원 제한이 걸리면 계획이 완전히 틀어질 것"이라고 토로했다.

분양가 상한제 단지 입주자들은 상황이 더욱严峻하다. 작년 3월 실거주 의무 3년 유예 조치로 많은 집주인이 전월세 보증금으로 잔금을 낸 탓에, 의무 거주 기간 충족을 위한 대출 활용에 차질이 예상된다.

강동구 올림픽파크포레온아파트 상가에 게시된 임대 안내문. [예를 들어 올림픽파크포레온(1만2032가구)의 84㎡ 분양가는 12억3060만~13억2040만원이었다. 당시 동일 평형 전세가는 8억~9억원 수준이어서, 전세 보증금으로 중도금과 잔금을 처리한 경우 향후 입주 시 문제가 발생할 수 있다.

실거주 의무를 이행하지 않으면 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금이 부과될 수 있으며, 최악의 경우 LH에 분양가보다 약간 높은 가격으로 재매각해야 할 수도 있다.

고준석 연세대 교수는 "갭투자자와 일반 구매자를 구분하는 기준 마련이 어렵다"며 "소급 적용 논란의 가능성이 있다"고 지적했다.

매일경조 조사 결과, 서울·수도권에서 실거주 의무가 적용된 입주 단지는 올림픽파크포레온 외에도 래미안원펜타스(641가구), e편한세상 고덕어반브릿지(593가구), 강동헤리티지자이(1299가구), 센트레빌아스테리움시그니처(752가구), 장위자이레디언트(2840가구) 등이 포함된다.